Voll geladen: Lastmanagement für Wohnimmobilien

Warum Wohnimmobilien künftig nicht ohne Lastmanagement auskommen

Im Jahr 2020 wurden in der Schweiz 336'841 Motorfahrzeuge neu in Verkehr gesetzt. Laut Bundesamt für Statistik (BFS) entspricht dies dem tiefsten Stand seit 24 Jahren. Es überrascht kaum, dass sich die Pandemie auch auf die Automobilindustrie auswirkt. Bei den Zulassungen von Elektroautos und Plug-in-Hybriden ergibt sich allerdings ein anderes Bild. Diese sind 2020 um 49,8%, respektive um 225,7% angestiegen. Damit machten die Steckerfahrzeuge im vergangenen Jahr 14,3% aller Neuzulassungen bei den Personenwagen aus. Für 2025 prognostiziert der Elektromobilitätsverband der Schweiz Swiss eMobilty einen Anteil von 40% an den Neuverkäufen. Sein optimistisches Szenario geht gar von 60% aus. Dieser Wandel schlägt Wellen – nicht nur im Bereich der öffentlichen Infrastruktur und in Eigenheimen, sondern zunehmend auch im Wohnungsbau. Immer mehr Privatfahrzeuge und elektrische Dienstwagen müssen geladen werden – und das geschieht meist zu Hause. Dabei existiert in der Schweiz kein «Recht auf Ladestationen» für Mieter, wie das etwa in Deutschland der Fall ist. Am 1. Juni 2020 ist allerdings das Merkblatt SIA 2060 in Kraft getreten. Es gilt für alle Gebäude mit Parkplätzen, welche neu gebaut oder umfassen saniert werden. Dabei sorgt es für zunehmende Planungssicherheit, in dem es beispielsweise definiert, was in den jeweiligen Ausbaustufen geplant und gebaut werden muss.

Für Vermieter und Verwalter bringt diese Entwicklung neue Herausforderungen mit sich: Vor allem dann, wenn der Netzanschluss mehrere Ladepunkte versorgt und die Nutzerstruktur besonders heterogen ist, wird es zukünftig nicht ohne Hard- und Softwareunterstützung gehen.

Wo liegen die Probleme?

Im herkömmlichen Eigenheim, dessen Bewohner Elektroautos nutzen, muss der Netzanschluss die zusätzliche Leistung für ein bis zwei Wallboxen bereitstellen. Das stellt meist kein Problem dar.

Anders im Mehrfamilienhaus: hier werden zahlreiche Ladepunkte mit einem Netzanschluss verbunden. Hinzu kommt eine heterogene und sich immer wieder verändernde Mieterstruktur. Damit sind besondere Anforderungen an das Management der Ladepunkte verbunden:

• Werden mehrere Ladestationen gleichzeitig an einem Netzanschluss betrieben, führt das zu erheblichen elektrischen Lasten. Hausanschlüsse und andere Komponenten der elektrischen Infrastruktur sind nicht immer auf diese zusätzliche Last ausgelegt. Daraus können hohe Kosten für deren Ausbau resultieren.

• Mieter und Eigentümer in Mehrfamilienhäusern nutzen unterschiedliche Fahrzeugtypen und können auf Ladestationen unterschiedlicher Hersteller setzen. Folglich gilt: die Infrastruktur im Haus sollte den flexiblen und parallelen Betrieb unterschiedlichster Ladelösungen zulassen.

• Angestellte können auf eine bestimmte Wallbox angewiesen sein, die ihr Arbeitgeber vorgibt. Der Grund: Um Flottenfahrzeuge zu laden, greifen Unternehmen häufig auf Lösungen von Dienstleistern zurück, die den benötigten Ladestrom erfassen und abrechnen. Sie ermöglichen die Abrechnung der genutzten Energie gegenüber dem Arbeitnehmer analog zu einer Tankkarte bei Fahrzeugen mit Verbrennungsmotor. Der Mieter ist dann darauf angewiesen, einen bestimmten Wallbox-Typ zu installieren. Gerade dieser Aspekt wird für Vermieter und WEGs eine wichtige Rolle spielen: In Deutschland lag der Anteil gewerblich genutzter Neufahrzeuge im Jahr 2019 bei über 65%. Entsprechend könnte ein Großteil der neuen Elektroautos eine Flottenlösung nutzen, die bestimmte Ladesäulen vorschreibt.

Wie sieht die Lösung aus?

Auf den ersten Blick ist die naheliegende Lösung, den Netzanschluss und die übrige elektrische Infrastruktur im Haus so weit aufzurüsten, dass stets ausreichend Leistung für alle Ladestationen und Verbraucher vorhanden ist. Erhebliche Ausbaukosten wären die Folge. Zudem ist die Anzahl der Elektrofahrzeuge derzeit noch gering, wird aber künftig stark wachsen. Also muss der Netzanschluss stufenweise ausgebaut oder von Anfang an bereits auf die endgültige Leistungsstufe für alle zukünftigen Ladepunkte gebracht werden. Beide Wege bedeuten Zusatzkosten.

Einen Ausweg aus diesem Dilemma bieten Lastmanagementsysteme: sie verhindern die Überlastung des Netzanschlusses, indem sie Ladestationen nötigenfalls abschalten oder ihre Leistungsaufnahme verringern. Dadurch muss der Netzanschluss deutlich weniger zusätzliche Leistung bereitstellen, der Investitionsbedarf sinkt erheblich. Die Kosteneinsparung ist dabei meist deutlich höher als die Kosten des Lastmanagements.

Statisch oder dynamisch?

Beim statischen Lastmanagement wird ein bestimmter Teil der Leistung des Netzanschlusses verbindlich für den Verbrauch im Gebäude reserviert. Dieser Anteil bleibt stets konstant – daher auch die Bezeichnung «statisch».

Der Nachteil: die mögliche Gesamtleistung der Ladepunkte wird auch dann reduziert, wenn im Haus weniger Energie verbraucht wird als angenommen. Bei gleichzeitiger Verwendung der Ladepunkte kann es so vorkommen, dass einzelne Mieterinnen und Mieter ihr Auto nur noch langsam laden können. Gerade nachts kann so die Ladeleistung unnötig stark eingeschränkt werden, obwohl eigentlich ausreichend Kapazitäten verfügbar sind.

Anders beim dynamischen Lastmanagement: das System erfasst, wieviel Strom tatsächlich durch die Ladestationen genutzt werden kann, ohne dass Mieter und allgemeine elektrische Verbraucher im Haus wie etwa Heizungspumpen beeinträchtigt werden. Für die Ladevorgänge steht stets die maximal verfügbare Leistung zur Verfügung.

Ausgewählte Lastmanagementsysteme wie der ecoChargingCoach der ecocoach AG gehen noch einen Schritt weiter: Sie können einerseits Batteriespeicher ansteuern und bieten andererseits die Möglichkeit, ein Energiemanagement für das gesamte Gebäude zu integrieren.

Technologieoffenheit beugt Problemen vor

Anders als in Unternehmen mit ihrer zentral gemanagten Fahrzeugflotte, haben es Vermieter und Verwalter mit einer höchst heterogenen und wechselnden Nutzerstruktur zu tun. Auf deren Zusammensetzung haben sie keinen Einfluss: unterschiedliche Fahrzeugtypen mit unterschiedlichen Batteriekapazitäten, unterschiedliches Nutzungsverhalten der Mieter – vom Gelegenheitsfahrer bis zum Außendienstler mit hunderten Kilometern Fahrleistung pro Tag, Privatfahrzeuge aber auch Dienstfahrzeuge mit eigener Wallbox etc. Vor diesem Hintergrund muss ein Lastmanagement-System für Wohngebäude ausreichend flexibel sein, um allen Fahrzeug- und Nutzertypen gerecht zu werden. Ist es auf bestimmte Wallbox- oder Ladesäulen-Typen beschränkt, sind Probleme vorprogrammiert.

Diese Technologieoffenheit sollte zudem auch die Schnittstellen zu Abrechnungssystemen und sogenannten Backends von Ladetechnik-Anbietern umfassen. Vermieter und Verwalter können so Verbräuche flexibel und effizient auslesen und in ihrer eigenen Abrechnungssoftware verarbeiten. Mieter können ihre Ladestation zusätzlich per App freischalten oder etwa gegenüber Besuchern freigeben.

Lastmanagement auf Schweizer Art

Das E-Mobility-Lastmagementsystem ecoChargingCoach von ecocoach AG wurde in der Schweiz entwickelt, um Vermietern und Verwaltern genau die Kombination von Eigenschaften zu bieten, die sie in der Praxis benötigen: statisches oder wahlweise dynamisches Lastmanagement, Technologieoffenheit, Flexibilität, einfache Bedienbarkeit und Integration von Batteriespeichersystemen. Wie das kommt erklärt Benjamin Friedrich, Leitender Geschäftsfeldentwickler bei ecocoach AG:

«Wir waren unsere ersten Kunden: Für ein Quartier im Kanton Schwyz, dass in unserer Unternehmensgruppe entwickelt wurde, fanden wir kein passendes Energiemanagementsystem. Also entwickelten wir es selbst. Der ecoChargingCoach konzentriert sich als Derivat dieser umfassenden Hard- und Softwarelösung auf die E-Mobility-Funktionen. Das System ist dadurch von Anfang an nach den Bedürfnissen der Wohnimmobilienverwaltung entwickelt worden.»

Quelle: Unser Gastartikel im vdiv aktuell – Das Fachmagazin für den Immobilienverwalter, Ausgabe 03|21